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不動産投資 トップページ 2016年07月10日

不動産投資における利回りについて

不動産投資を考える際に、まず利回りを考える必要があると思います。利回りとは、簡単に言うと投資したお金に対するリターンの金額の割合のことをいいます。通常、不動産投資においての利回りは、物件価格に対してどれほどの利益(家賃収入−費用)が得られるか1年単位で見極める指標となります。
利回りには種類が主に3つありますので、それぞれ説明していきたいと思います。


利回りの種類


・表面利回り
よく販売図面に記載されているのが、大まかな収益指標になるこの表面利回りです。別名、グロス利回りともいいます。
計算方法:表面利回り=年間収入÷購入価格×100


・想定利回り
空室または売主が入居中の物件を賃貸に出した場合の参考収益指標が、この想定利回りとなります。
この場合、あくまでも、相場資料を元にした、想定の利回りとなりますので、必ずしも同じ家賃で入居者が決まるとも限りません。そうなると、実際の数字は想定利回りより低くなる事もよくあります。
計算方法:想定利回り=年間収入(想定)÷購入価格×100



・実質利回り
実質利回りでは、実際にかかった、税金や管理費などのランニングコストを差し引いて計算されますので、より正確の収益性を知ることができます。別名、ネット利回りともいわれます。
3つの中でもこの実質利回りを特に重視するべきといえます。
計算方法:実質利回り=(年間収入−年間支出)÷購入価格×100

また、ここで出てくる「年間支出」とは、不動産を所有時に発生する諸経費の合計のことです。
建物管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、賃貸管理会社管理費、火災保険料、税理士・弁護士などの報酬etc.が該当します。


利回りの相場


利回りの相場は建物の築年数によっても違ってきます。

・築年数が古いマンションの場合
一般的には、築年数の浅いマンションよりも築年数の古いマンション(建設してから10年以上のマンション)の方が、本体価格は安くなる傾向にあります。しかし、家賃相場はあまり下がっていないため、表面利回りは「8%」を超えている物件も多く見られます。
ただ、管理費・修繕積立金などランニングコストは高くなるため、実質利回りは「5〜6%」が多いようです。

・築年数が浅いマンションの場合
築年数の浅いマンション(建設してから10年未満のマンション)は、やはり本体価格は高くなりやすいです。ですので、表面利回りは「6〜7%」の物件が多いです。しかし、管理費・修繕積立金は古いマンションより安く設定されている事が多いです。よって、ランニングコストは抑えられますので、実質利回りは「4〜5%」の物件が多いようです。

以上が不動産投資においての利回りの話になります。参考にしてみてくださいね。



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