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不動産投資 トップページ 2017年01月15日

本当に!不動産投資の高利回り?

投資不動産購入を検討する場合まずは利回りに目がいきますが本当に利回りは購入の判断基準になるのでしょうか?

ここでは中古の区分マンションを前提にお話を進めます。

まず利回りとは?

投資不動産の利回計算は年間家賃収入÷購入価格です。
例えば月額70000円の賃料収入の物件を1000万で購入した場合、年間賃料が84万円になります。よって当該物件の利回りは「8.4%」になります。
これだけみれば銀行金利の数百倍になります。

しかし実際は?
物件を購入する際には色々な経費が発生します。登記費用、火災保険、固定資産税、不動産取得税等諸々。他、融資等を利用した場合はローン事務手数料、仲介物件であれば仲介手数料等、これらの手数料は取得する物権により異なりますがおおよそ1000万くらいの中古物件であれば仲介手数料も含め70万円〜80万円は必要になります。この時点で既に実際の利回りはさがります。

更に!

無事購入し、毎月の家賃収入が得られますが、同時に毎月の固定経費も発生します。代表的な出費は建物の「管理費」「修繕積立金」です。
(自主管理の物件は必ずしもではありません)「管理費」は建物の掃除や管理をしてくれている大元の管理会社に支払うもので「修繕積立金」は将来建物を修繕する際に予め区分所有者全員で積み立てをしましょうとの性質のものです。当然購入する際に重要事項説明等で毎月現在の管理費修繕積立金の金額の説明を受け事となりますが、あくまでも現在の金額になり、将来的に値上げの可能性もあります。むしろ必ず値上げされます。例えば当初管理費積立金が合わせて10000円だったとし、購入数年後の倍になるのはよくある話です。このような事で更に当初の想定利回りは下がります。

ダメ押しで!

実際に不動産を運用すればわかりますが、入居者管理にあたり、不動産会社に毎月一定の手数料が発生します。(自己管理であれば別)管理費用は不動産会社によって違いますが、おおよおそ、賃料の5%が平均値です。これで更に利回りはさがり、とどめが退室時の内装リスクです。昨今の事情としては所有者負担が大半を負担する傾向が強く一概になんとも言えませんが数万単位の出費は避けられません。

最後に・・・

上記の内容を踏まえ投資不動産の高利回りには十分注意して下さい。特に利回りをおしてくる不動産屋は要注意です!
購入時、購入後に発生する費用をしっかり把握される事を大切です。

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