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トップページ 不動産投資 2017年01月23日

サブリース(家賃保証)には気をつけろ!

投資不動産を検討する上で基本的なリスクは入居者の安定確保です。購入する物件が将来的に想定した賃料で安定的に入居者確保ができるか否か。


サブリースとは?

サブリースとは不動産会社がオーナー様からお部屋を借りて、お部屋を第三者に転貸することです。
【例】 相場家賃が10万円とします。その場合不動産会社からオーナー様には90000円でサブリースします。そして不動産会社は第三者へ10万円で転貸します。

そこで

オーナー様のメリット・デメリット
メリット  :入居者の有無に拘らず必ず賃料収入が見込める
デメリット:賃料収入が相場よりも安い

不動産会社のメリット・デメリット
メリット  :入居者が確保できれば通常の手数料よりもうかる。
デメリット:空室の場合は自腹でオーナー様に賃料を保証しなければならない。

※不動産会社によって保証率はかわります。

そして良くあるトラブルが・・・

当初の期間を保証してくれない、サブリース金額を大幅に引きさげられた!
ポイントは「保証契約年数」と「賃料見直し」の文言です。
近年よくある事例が30年保証との事が5年おきに賃料の見直しが発生し、そのたびに賃料が下がっていく・・・
当初は毎月ローンを支払っても利益がでるはずだったのに。

当然建物が古くなればなるほど経済状況が一定と想定した場合賃料は「ある程度」さがります。
重要問題は売りの営業マンの「家賃は我社が○○年保証しますから大丈夫!」や「立地が良いですから賃料は下がりません」等の営業トークを購入者が鵜呑みにしてしまう事です。
そんなうまいはなしはありません!

まとめ

上記の内容だけ見ているとサブリースは危なそうに感じるかもしれませんが、内容をしっかり理解すれば煩雑な手間などもなく案外便利な商品です。投資不動産購入に関し1番問題なのが、契約書類の内容を理解せず、営業マンの言われるままに理解し契約してしまう事です。
所有する物件の立地や規模を前提に家賃相場を把握し、将来的な空室リスクを考慮し「サブリース」にするか否かをおすすめします。

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