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不動産投資 トップページ 2016年05月30日

不動産投資に頭金は必要か?

不動産投資となると多額な資金が必要なため、最初にどのくらい用意する必要があるのかは重要ですよね。いわゆる頭金です。一般的には、収益不動産購入時、一般的には物件価格の10〜20%の自己資金が必要だと言われています。そんな頭金ですが、絶対的に必要なのでしょうか?

結論から言いますと、頭金なしに不動産投資をするのはかなり難しいようです。
しかし、絶対に無理と言う話ではなさそうです。
今回は、頭金なしでお金を借りて不動産投資できるケースについてみていきたいと思います。

収益物件の売値と銀行の概算評価額に差がないケース

一つ目のケースは、銀行で使う原価法による概算評価額と、融資を受ける予定の物件の売値に近ければ、頭金なしのフルローンが組める可能性が高いということです。
また、銀行の概算評価額は以下の3つの計算となります。

① 物件の評価額
② 土地の評価額
③ 建物の評価額

住宅ローンの利用で融資を受ける

ご自身が住まれる物件であれば、住宅ローンの利用は可能です。投資ローンと違って、物件の担保評価より返済する本人属性を重視されます。
また、一般的な審査基準は以下になります。

1 勤務先:安定した企業であれば、ほとんどの場合問題ないのですが、自営業の場合は審査が厳しくなります。

2 年収:一般的には400万以上であれば問題ないと思われます。高ければ高いほどいいです。

3 勤続年数:1年以上勤務すれば組める場合もありますが、長ければ長い程いいと言えるでしょう。

4 他に高額のローンがない:他に高額のローンを組んでいると(例えば、自動車ローンなど)住宅ローンの融資限度額が下がる場合があります。

5 ローンの滞納歴がない:今までに組んだローンで滞納歴などがある場合ですと審査に通らないこともあります。

・高年収ケース

年収が高い場合ですと、銀行は返済に問題ないと判断しやすいため認可されやすいです。
また、その基準ですが、世帯年収別の分布で見ると大体上位10%以下前後に入る人が対象になりやすいので、約800万円以上になるかと思われます。

物件の想定利回りが高いケース

投資物件の中には、想定利回りが高い物件もあります。そういう物件は借入金の回収が早くできることが見込めるので、フルローンでの融資が可能なケースもあります。
しかし、空室率が高くなった時に返済が厳しくなることもありますので、その点はしっかり認識しておくべきでしょう。

以上が、頭金なしでお金を借りて不動産投資できるケースの話になります。
参考にしてみてくださいね。


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